El sector de la construcción ha jugado un papel muy importante en el crecimiento de la economía Marroquí, obligado principalmente por el déficit en la infraestructura y en el sector inmobiliario nacional.
Dificultades en las carreteras y en los servicios públicos, inversiones e infraestructuras se han quedado cortas desde hace tiempo en las crecientes necesidades del país.
Al mismo tiempo, el incremento de la población y el éxodo de la gente del campo han dejado un problema entre la demanda de y la oferta de vivienda .Las autoridades están al corriente de esto y el gobierno actual ha hecho de la construcción una prioridad nacional.
Una fuerte demanda, programas gubernamentales y más facilidades en las condiciones de financiamiento están creando un auge en la construcción. Este boom ha traído un interés creciente de los inversores extranjeros. Existen oportunidades, pero hay un número de obstáculos.
El sector de la construcción representa alrededor de un 5% de GDP. Creció de media un 6.6% anual en el periodo de 1997-2004, y las ganancias estimadas del sector fuero de Dh 22.3Bn ( $ 2.54 Bn) en 2004. Es importante que la economía avance más allá: una gran proporción de la construcción es precaria, siendo la mayoría de casas de auto-construcción.
La construcción juega un papel muy importante para la inversión nacional. En 2003 un 43.1% del total de las inversiones públicas y privadas se destinó al sector de la construcción – 28.2% para viviendas y el resto para obra publica, Dh 47Bn ( $5.34Bn) en total.
Esto evidencia la falta de dinamismo de la economía. Inversión en el sector de la construcción es vista a menudo como improductiva.
Sin embargo, la inversión en la construcción ha sido importante, no solo para mejorar la infraestructura nacional si no para hacer frente a la creciente demanda de la vivienda.
La construcción es también una gran fuente de creación de empleo. En 2005 el sector empleo unos 705,000 trabajadores, mayoritariamente no especializados, en Marruecos el 70% de trabajadores de la construcción no tiene estudios y cerca del 90% de las empresas de la construcción trabajan en la economía sumergida.
La mayoría del trabajo en la construcción es realizado por marroquíes, especialmente de áreas rurales o inmigrantes de temporada, con un incremento de los sub-saharianos.
Según profesionales de la construcción, el único y más importante problema con el que se encuentran es el acceso al suelo (terrenos) ya que solo un 30% del terreno esta debidamente registrado.
El Banco Mundial estima que de un 20%-30% del terreno urbano pertenece al estado. Dado que la mayoría de la construcción se concentra en las ciudades y alrededores, hace que el acceso a terrenos sea un gran problema.
En teoría, esto no tendría que suponer un problema, ya que el terreno urbano constituye solo un 0,5% del total de la superficie (375000 ha) concentrado alrededor de las cinco ciudades más importantes: Casablanca, Rabat, Tánger, Marrakech y Agadir.
El mayor problema es la compleja estructura de posesión que existe en ciudades y periferia (ligadas al derecho islámico). Esto ha hecho que el acceso a terreno urbano sea escaso. Los terrenos están normalmente divididos en zonas para un tipo particular de desarrollo (rural, comercial, residencial o industrial) y es extremadamente difícil o hasta imposible cambiar esa naturaleza.
Existen cuatro tipos de suelo en los que hay problemas (colectivos, uiche, habous y terreno forestal).
Antiguamente el terreno colectivo era destinado a grupos especiales como tribus y normalmente utilizado para la agricultura, el guiche para soldados retirados y el habous exclusivamente para usos religiosos y sociales. Por ultimo, el forestal, esta reservado para causas ambientales.
Las designaciones de zonas de todas estas superficies solo pueden ser cambiadas a través de un proceso judicial, notorio por su lentitud, pudiendo durar más de cinco años.
La mayoría de los terrenos que están especialmente ubicados se encuentran en el centro de las ciudades o en ambientes rurales. En la periferia urbana el mayor problema es la magnitud de la construcción precaria, la mayoría del terreno ha sido dividido en pequeñas parcelas de 40-100 metros cuadrados y construidos ilegalmente, proliferando las viviendas insalubres y las “bidonvilles”.
La expropiación de estas tierras es muy difícil. Las cortes a menudo favorecen sus habitantes, la clase social mas pobre, y ofertas compensativas son ignoradas o consideradas insuficientes. A menudo otras parcelas privadas quedan vacías ya que los propietarios las conservan por motivos sentimentales, y la ausencia de regulación e impuestos hace que esto sea posible.
Durante mucho tiempo el desarrollo urbano ha sucumbido al caos, las autoridades locales normalmente tienen el mando de grandes parcelas de terreno y permisos de construcción con la notable excepción de Casablanca, donde la construcción esta bajo el mandato del ministerio de interior. Las autoridades locales están tentadas por razones electorales o por la adquisición ilícita, mirando hacia otro lado cuando se construye ilegalmente. Pero la antigua forma de hacer las cosas esta actualmente cambiando.
Existe una interesante evolución en los diferentes papeles de los sectores privado y publico, el sector publico esta actualmente involucrado en la construcción (de las 167.776 viviendas y parcelas construidas en 2005, un poco mas de la mitad, 84.601, se construyeron desde este sector). Pero la tendencia es hacia una colaboración entre ambos sectores.
Las empresas públicas se ocupan del desarrollo inicial del terreno, infraestructuras, arreglar la posesión del terreno, escriturarlo y facilitar la burocracia. A posteriori las inmobiliarias y constructores se encargan de la construcción y el marketing.
El desarrollo de tierras controladas por empresas agrícolas de capital estatal (SODEA y SOGETA) ha sido un foco especial en los últimos años.
Estas parcelas, antiguamente terrenos agrícolas públicos están actualmente privatizándose o recalificándose para uso urbano. De un total de alrededor de 30.000 ha, unas 8.200 ha de la periferia están siendo recalificadas, principalmente como nuevas zonas urbanas. Estas superficies son necesarias debido a la gran demanda de tierras estatales y comprar al sector privado es cada vez más caro.
Las principales empresas publicas son “Al Amrane” y “La Caisse de Depot et gestión” (CDG), Al Amrane esta principalmente involucrada en vivienda social y el proyecto del gobierno para nuevas extensiones urbanas de grandes dimensiones. Nacida de la fusión de tres empresas del estado, está en proceso de incorporar siete entidades de desarrollo público urbano (ERACs).
El casi público grupo financiero CDG ha estado mas interesado en proyectos de alto standing como el complejo de Bou Regreg en Rabat, una marina de súper lujo entre Rabat y Sale. O el proyecto recién empezado de la nueva Corniche de casablanca.
Las grandes constructoras están centradas en trabajos de mayor infraestructura, como la construcción de carreteras (las extensiones de settat-marrackech, que se tiene que inaugurar antes del verano y la prolongación hasta Agadir) y el desarrollo de puertos como el de TángerMed.
Inputs
Una gran ventaja es que mucha materia prima para la construcción pueden encontrarse localmente. El acero es suministrado por dos grandes compañías y se prevé la inauguración de una nueva fundición en Jorf Lasfar, de la Societa Nationale de siderurgia (SONASID).
Marruecos es también famosa por la calidad de su decoración interior, con empresas que eligen artesanos tradicionales para sus acabados. La materia prima mas importante es el cemento y Marruecos ha evitado la subida de precios y la escasez que han golpeado a otros países de oriente Medio y Norte de África. Existen cuatro cementeras que han dividido el mercado por regiones: Lagfarge en el norte, cerca de Casablanca, Holcim, en Fez y la región del este, Ciments du maroc en el sur y Asment Temara en la zona de Rabat. Las ventas se han incrementado entre 200-2005 con una media de un 7,5% anual.
En 2005 las ventas de cemento eran de 10,3 millones de toneladas. Los productores de cemento se están expandiendo creando nuevas plantas en el país (Settat, Agadir, Tetuan…). La subida del petróleo ha llevado a un incremento del uso de energías alternativas.
PERSPECTIVAS
El sector de la construcción está destinado a crecer en los proximos años, debido a la creciente demanda de viviendas, proyectos de obra pública y desarrollo turístico.
El sector inmobiliario es la mayor fuente de crecimiento en la construcción, y parece que esto continuará debido a la fuerte demanda local.
El ambiente en que trabajan las constructoras es aun un poco caótico y una nueva estructura debería ser implementada con ayudas gubernamentales.
El incremento del uso de asociaciones del sector público y privado ofrecerá muchas oportunidades en los próximos años.
En resumen las perspectivas son muy favorables, las constructoras puede que encuentren obstáculos burocráticos pero tienen acceso a materias primas relativamente baratas y a mano de obra muy económica y pueden confiar en el boom inmobiliario.
